24 решенные проблемы
0
1
925
, 30 сент. 2017, 13:30
Архитектура, Удобный город

Реновация? Реконструкция!

Когда в Москве заговорили о реновации, то само это слово поначалу ассоциировалось с обновлением, с чем-то, что кардинально меняет сам дом. Но всем быстро стало понятно, что реновация в представлении московских властей – это нечто совсем иное, связанное, в первую очередь, с разрушением. Тем не менее, существует и реальная возможность обновления нынешних пятиэтажек - их реконструкция. Этот путь был уже ранее опробован и в Москве, и в Калининграде, в Восточной части Германии (на территории бывшей ГДР), в странах Балтии. Существуют разные проекты реконструкции пятиэтажек, для каждого дома подбирается свой индивидуальный проект. Специалисты утверждают, что реставрация дома обходится гораздо дешевле его сноса и строительства нового. При этом жители остаются в своём привычном районе, и часто работы проводятся без отселения. Чтобы это было интересно инвесторам, дом может быть надстроен несколькими этажами, жильё в которых будет потом продано и окупит затраты по реставрации дома. А жители дома могут приобрести дополнительные квартиры в своём доме по льготной цене, ненамного превышающей себестоимость.

f7492f07e3a0d55a1483fbcb3a243e9f.jpgЭскиз дома после реконструкции

Жители пятиэтажек, которые сумели выйти из реновации, стали задумываться о том, что им делать со своим домом дальше. Многим очевидно, что если жители дома сумели отбиться от сноса сейчас, это вовсе не означает, что от них отстали навсегда и больше никогда к их дому не подступятся. Да и проблемы старения коммуникаций и небольших площадей квартир остаются. Поэтому реставрация может оказаться хорошим вариантом. Тем более, что этим занимаются довольно давно, но пока в небольших масштабах.

Многие слышали про пример дома №32 на ул. Мишина в Москве, где ещё в 2012 году по инициативе жителей была проведена реконструкция с надстройкой 4-этажного дома до 9 этажей (включая мансардный этаж). Есть пример реконструкции типового панельного дома №4 на Химкинском бульваре в столице, который был надстроен тремя этажами плюс мансардный этаж. При этом площадь существующих квартир увеличилась в среднем на 18 кв.м. за счёт обстройки дома внешним периметром новых стен, которые становятся несущими для надстроенных этажей. Так что успешные примеры реализации таких проектов есть как в Москве и Подмосковье (в Лыткарино, к примеру), так и в других городах России.

da8a7685c8d17e7b9a3355f4a7bcf219.jpgКаждый вторник и четверг вечерам в офис компании «Городская реконструкция пятиэтажек» приходят жители. Компания существует более двух лет и занимается продвижением идеи реконструкции пятиэтажных домов, беря на себя роль и организатора процесса, и посредника между жителями, городом и застройщиком. Компания ведёт проект с самого начала (помощь жителям в проведении собраний) до финала – сдачи дома госкомиссии. «Мы находим архитекторов, которые составят проект для конкретного дома, в этом нам помогает архитектурная мастерская Алексея Кротова. Есть разные участники процесса – жители, застройщик, которого предоставляет город (это обязательное условие), Москомархитектура. Каждый участник процесса (ЖСК, жители, застройщик, инвесторы и т.д.), выполняющий свой объём работ, получает свои квартиры, которые потом продаёт. Застройщик за свои услуги может взять деньгами, а может построенными площадями, которые потом сможет продать. Наша компания также получает за свои услуги определённые площади, которые потом может реализовать на рынке», – поясняет схему работы генеральный директор «Городской реконструкции пятиэтажек» Валерий Чернышов. По его наблюдениям, к реконструкции отношение жителей пятиэтажек постепенно меняется, и запустила этот процесс начавшаяся реновация.

«Реновация изменила отношение жителей к такой возможности, как реконструкция. Раньше было очень тяжело работать, потому что жители вообще ничего не хотели, от наших предложений отбивались – отстаньте, не трогайте нас. Сейчас люди стали понимать возможности, которые открывает эта программа, хотя по-прежнему, и это видят уже собственники, некоторых соседей тяжело уговорить что-то изменить», – рассказывает Валерий Чернышов корреспонденту Activatica.org уже после того, как закончилась очередная встреча с жителями пятиэтажек. На столе лежат текущие проекты для нескольких домов, книги и учебники по реконструкции домов – ведь реконструкцией, в действительности, архитекторы начали заниматься довольно давно.

03a6938a40795f955e9fc47b66ade1c3.jpgПо словам Валерия Чернышова, в Москве насчитывается больше тысячи реконструированных, надстроенных домов: было надстроено много сталинских домов, на многих домах появлялись мансардные этажи. Сейчас актуальность этого подхода только повышается, и этим занимаются не только в Москве. К примеру, в Калининграде сделали два очень интересных проекта. Да и в Москве реконструкцией пятиэтажек, оказывается, занимаются давно: на 2-Владимирской улице более 20 лет назад было реконструировано шесть домов.

Как только в Москве заговорили о реновации, с февраля 2017 года в ГРП стало поступать много обращений, люди пытались понять, что происходит. «У нас тут собирались полные залы, мы и сейчас проводим для жителей встречи два раза в неделю. Люди начинают разбираться – что происходит, кто живёт вокруг них и что с их домом делать дальше – попадать в программу реновации или пройти процесс реконструкции», – говорит Валерий Чернышов.

Весь процесс занимает не менее двух лет, из которых первый год уходит на проведение собраний жителей и оформление документации, примерно 10 месяцев занимают сами работы и два месяца приёмка дома Госкомиссией. Для того, чтобы запустить процесс реконструкции, прежде всего в доме нужно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), потому что город выдает разрешительные документы только ЖСК, который и нужно создать на период строительства. Для его создания необходимо минимум 5 человек. В ЖСК вступают те, кто собирается покупать дополнительное жильё в этом доме, остальные жители остаются просто собственниками своих квартир. При этом ЖСК обязательно надо зарегистрировать в налоговой инспекции, налогом его деятельность не облагается. Если в доме уже есть ТСЖ, то оно может существовать параллельно, для управления домом.

c26e73df155c90bec9b0a36107b28660.jpgПотом надо провести в общей сложности 5 общих собраний жителей:

первое – общее собрание о вступлении в программу;

второе – рассмотрение вопроса о земле, на всё время реконструкции земля на два года передаётся застройщику для проведение всех работ;

третье – обсуждение инфраструктуры дома: какие ставить лифты, какими будут проводка и все коммуникации, каким будет фасад дома и т.д. На этой стадии надо посчитать и все возможные затраты;

четвёртое собрание – выбор компании-застройщика, которого предоставляет только город.

На всех этих собраниях нужно набрать 2/3 голосов.

Пятое собрание – соблюдение техники безопасности при проведении работ. Кто-то захочет уехать на весь срок реконструкции, а кто-то остается жить в доме, при этом надо соблюдать технику безопасности. Из квартиры нельзя будет выйти в любой момент, когда захочется, а только в определённые часы. При этом, независимо от того, останутся люди жить в доме или захотят пожить на съёмной квартире, каждая семья получает компенсацию около 40 тысяч рублей в месяц. Мебель из квартир вывозить не надо.

Год назад, до начала реновации, в Москве было организовано всего 12 ЖСК для проведения реконструкции. За этот год организовано уже 40 новых ЖСК и примерно в 150 домах люди начали проводить собрания. Хотя за год и произошёл более чем троекратный рост, но для Москвы это всё равно пока мизерное количество. Основная причина – жители очень плохо договариваются между собой. Ну и о такой возможности, как реконструкция, далеко не все знают.

79d9bdfdcf520e06eba1629cc149deeb.jpgВалерий Чернышов два раза в неделю встречается с жителями пятиэтажных домов

«Основная трудность – это мы сами, потому что мы очень трудно договариваемся, плохо верим в свои силы и больше верим негативу, слухам, догадкам. У нас очень много страхов, возможно, люди излишне много смотрят телевизор. Мы тут даже плакат вешали – «Выключи телевизор, включи мозги». Страх нас парализует, и поэтому за нас кто-то решает. Если дом вышел из программы реновации, то не надо ждать, пока он через 20-25 лет перейдёт в аварийное состояние, надо решать, что делать с домом. И реконструкция даёт такую возможность. Но придётся потерпеть пыль, шум, грязь», – полагает Валерий Чернышов.

Поэтому, прежде всего, нужна команда инициативных жителей, которые запустят процесс и начнут работу среди соседей, возьмутся за организацию ЖСК и за проведение собраний. Потом приглашённые специалисты сделают экспертизу состояния дома.

d7964821ef130473731818a3b3295ee2.jpgСам дом обстраивается снаружи новыми стенами, которые станут несущими для надстроенных этажей. За счёт этих внешних стен увеличивается площадь всех существующих в доме квартир, а изменение существующей планировки для каждой квартиры рассматривается отдельно. Потом разбирают крышу и над ней кладут мощное перекрытие. Затем дом надстраивают дополнительными площадями. В доме заменяются на новые все коммуникации, ставится лифт. Для жителей дома все работы проводятся бесплатно. Если кто-то из жителей захочет купить дополнительное жильё в одном из надстроенных этажей, то на начальном этапе стоимость нового жилья составляет 86 тыс руб/кв.м. Эта стоимость будет расти поэтапно, по графику, но не превысит для жителей дома 174 тыс руб/кв.м.

Потолки на всех этажах должны быть одинаковые, и если сейчас в доме высота потолков 3 м, то и в надстроенных этажах они должны быть такими же. После реконструкции срок службы дома продлевается на 100-150 лет.

Кстати, жители нескольких домов на ул. Шверника, про которые Activatica писала в марте, уже провели у себя собрания, и для них уже готовятся проекты реконструкции. В тех домах ещё при постройке существовали лифтовые шахты, хотя самих лифтов не было. После реконструкции с надстройкой в этих шахтах будут установлены лифты.

пост 10 сент. 2017, 12:57

Прообраз реновации. В Москве идут суды по выселению из пятиэтажек

Что делать, если вы спокойно живете в своем зеленом районе в пятиэтажке, никуда не хотите переезжать - и вдруг узнаете, что на землю, где стоит ваш дом, нацелился строительный гигант? Такой вопрос стоит перед москвичами - жителями дома №11 по Бульвару генерала Карбышева и улице генерала Глаголева. На землю 82 квартала, где стоят дома Карбышева № 11 и Глаголева 16, уже давно положил глаз концерн КРОСТ. Тот самый, что возводит три небоскреба в условиях сверхплотной застройки 75 квартала Хорошево-Мневников.

На

пост 07 июня 2017, 3:44

"Не надо сносить пятиэтажки - есть много других вариантов"

Жителям Москвы, протестующим против массового сноса пятиэтажек, часто приходится слышать: «Если не можете оценить подарок, который вам делает мэрия, оставайтесь навсегда жить в гнилых развалюхах!» Все это – психологическая манипуляция, причем очень нехитрая. Людей ставят перед ложным выбором, внушая, что возможны только два варианта. Но у профессионалов на этот счет совсем другое мнение. Среди них - Юрий Алексеев, профессор кафедры "Архитектура и градостроительство" Московского государственного

пост 20 мая 2017, 14:55

Житель пятиэтажки против строительного гиганта

Москвич Андрей Савельев - владелец квартиры в сносимой пятиэтажке - сейчас находится в состоянии войны со строительной компанией КРОСТ. Он отправил открытое письмо руководству концерна и потребовал от застройщика соблюдения своих прав собственника. Савельев требует от КРОСТа предоставить жилье в своем родном квартале, а не "на выселках", где-то в Митино, или в малогабаритной квартире на обочине Северо-западной хорды.

"Я не буду мириться с тем, что сейчас , нас коренных жителей района

пост 04 мая 2017, 11:50

Школа обороны пятиэтажек: что делать, если ваш дом включили в программу реновации

Вечером 3 мая в центре Сахарова прошел семинар Юлии Галяминой на тему: «Ваш дом включили в программу реновации: как защитить свои права».

Семинар начался в семь часов и должен был продлиться до девяти вечера, однако москвичи, задержавшиеся на работе, продолжали прибывать на него до самого окончания, поскольку проблема сноса пятиэтажек коснулась очень многих, и теперь люди оказались в растерянности. Официальные СМИ

пост 19 марта 2017, 19:44

Не все пятиэтажки одинаково плохи

Жители кварталов, состоящих из пятиэтажных домов некоторых серий, не хотят уезжать из своих районов и считают свои дома достаточно комфортабельными, чтобы жить в них и дальше. Они самоорганизуются и намерены отстаивать свои дома.

Одна из самых обсуждаемых в последнее время тем в Москве – намечающийся снос пятиэтажных домов. Вялотекущая программа сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения, под которым в первую

проблема 05 окт. 2017, 15:08 Эта версия еще не проверена модератором, посмотреть последнюю проверенную

Москвичи выступают против закона о реновации

Проблема сноса пятиэтажек затрагивает до полутора миллионов москвичей - согласно законопроекту о реновации, именно столько горожан может быть переселено в новые дома. Некоторые жильцы готовы на переезд - но много и недовольных, которые указывают: их дома, крепкие и просторные, должны стоять дальше. Горожане опасаются, что их выгонят со своих насиженных и обжитых районов. Мнение граждан должно быть учтено, соглашаются чиновники, однако регламентировать процедуру учета мнения граждан в проекте

проблема 01 окт. 2017, 17:58 Эта версия еще не проверена модератором, посмотреть последнюю проверенную

В Киржачском районе Владимирской области лес отдают под утилизацию московских отходов. Возможно – от реновации

Более тысячи гектаров владимирского леса отдают «мусорным» инвесторам – миллиардерам Махмудову и Бокареву. Население района активно протестует и сорвало первые слушания по переводу земли, назначенные на 5 сентября. Ситуацию усугубляет отсутствие информации о том, какое именно предприятие собрались строить, и поддержанные самим Митволем слухи о том, что сюда будут свозить колоссальные отходы будущей московской реновации.

пост 19 марта 2017, 19:44

Не все пятиэтажки одинаково плохи

Жители кварталов, состоящих из пятиэтажных домов некоторых серий, не хотят уезжать из своих районов и считают свои дома достаточно комфортабельными, чтобы жить в них и дальше. Они самоорганизуются и намерены отстаивать свои дома.

Одна из самых обсуждаемых в последнее время тем в Москве – намечающийся снос пятиэтажных домов. Вялотекущая программа сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения, под которым в первую

пост 04 мая 2017, 11:50

Школа обороны пятиэтажек: что делать, если ваш дом включили в программу реновации

Вечером 3 мая в центре Сахарова прошел семинар Юлии Галяминой на тему: «Ваш дом включили в программу реновации: как защитить свои права».

Семинар начался в семь часов и должен был продлиться до девяти вечера, однако москвичи, задержавшиеся на работе, продолжали прибывать на него до самого окончания, поскольку проблема сноса пятиэтажек коснулась очень многих, и теперь люди оказались в растерянности. Официальные СМИ

пост 20 мая 2017, 14:55

Житель пятиэтажки против строительного гиганта

Москвич Андрей Савельев - владелец квартиры в сносимой пятиэтажке - сейчас находится в состоянии войны со строительной компанией КРОСТ. Он отправил открытое письмо руководству концерна и потребовал от застройщика соблюдения своих прав собственника. Савельев требует от КРОСТа предоставить жилье в своем родном квартале, а не "на выселках", где-то в Митино, или в малогабаритной квартире на обочине Северо-западной хорды.

"Я не буду мириться с тем, что сейчас , нас коренных жителей района

пост 07 июня 2017, 3:44

"Не надо сносить пятиэтажки - есть много других вариантов"

Жителям Москвы, протестующим против массового сноса пятиэтажек, часто приходится слышать: «Если не можете оценить подарок, который вам делает мэрия, оставайтесь навсегда жить в гнилых развалюхах!» Все это – психологическая манипуляция, причем очень нехитрая. Людей ставят перед ложным выбором, внушая, что возможны только два варианта. Но у профессионалов на этот счет совсем другое мнение. Среди них - Юрий Алексеев, профессор кафедры "Архитектура и градостроительство" Московского государственного

пост 10 сент. 2017, 12:57

Прообраз реновации. В Москве идут суды по выселению из пятиэтажек

Что делать, если вы спокойно живете в своем зеленом районе в пятиэтажке, никуда не хотите переезжать - и вдруг узнаете, что на землю, где стоит ваш дом, нацелился строительный гигант? Такой вопрос стоит перед москвичами - жителями дома №11 по Бульвару генерала Карбышева и улице генерала Глаголева. На землю 82 квартала, где стоят дома Карбышева № 11 и Глаголева 16, уже давно положил глаз концерн КРОСТ. Тот самый, что возводит три небоскреба в условиях сверхплотной застройки 75 квартала Хорошево-Мневников.

На